想要買房卻苦惱房貸怎麼繳最划算？「本金攤還」和「本息攤還」是兩種常見的房貸還款方式，各有優缺點。本金攤還，顧名思義就是將貸款本金平均分攤在每一期償還，利息則依每期的餘額計算。因此，前期還款金額較高，但隨著本金逐漸減少，利息也會降低，整體來說利息支出較少。而本息攤還則是每期償還固定的本息金額，雖然前期利息支出較多，但每月還款金額固定，方便規劃現金流。選擇哪種方式取決於個人財務狀況、風險承受度和長期規劃。了解這兩種方式的差異，才能在申辦房貸時做出最適合自己的選擇。
看完本篇可以學到：
房貸還款方式大解密：本金攤還 vs. 本息攤還
購屋是人生大事，選擇合適的房貸還款方式更是至關重要。市面上常見的房貸還款方式主要分為「本金攤還」與「本息攤還」兩種，每種方式都有其優缺點，適合的族群也略有不同。本篇文章將深入解析這兩種還款方式，並提供實例分析，幫助您了解其計算邏輯，以及對整體利息支出、每月現金流、以及貸款期間的影響，讓您在申辦房貸時，能根據自身財務狀況、風險承受度、以及長期規劃等因素，做出最明智的選擇。
「本金攤還」，顧名思義，就是將貸款的本金平均分配在每一期償還，利息則依照每期的餘額計算。換句話說，每期償還的本金金額固定，但利息金額則會隨著本金的減少而逐漸降低。因此，本金攤還的每月還款金額會呈現前期高、後期低的趨勢，前期需要較高的現金流，但整體而言，總利息支出會比本息攤還少。舉例來說，假設您貸款1000萬元，期限20年，年利率1.5%，採用本金攤還方式，第一期需要償還的本金為50萬元，利息則依照1000萬元的餘額計算，而第二期償還的本金仍然是50萬元，但利息則依照950萬元的餘額計算，以此類推。由於每期償還的本金固定，因此本金攤還的還款金額會隨著時間逐漸減少，適合預期未來收入會增加，或希望降低總利息支出的借款人。
什麼是本金均攤？
本金均攤，又稱等額本金還款，顧名思義就是用本金平均攤還。所以，每月攤還的本金固定。因為它的前期還款壓力大，而且金額不固定、不方便計算，除非客戶要求，不然銀行不會主動採用此方法。
本金均攤的好處，是可以加速每月本金的攤還，而且因為本金攤還速度快，繳的利息自然較少。
舉例來說，同樣以貸款金額1000萬元、期間20年、一段式利率2%及本金均攤為例 (如圖二)，每月還款金額會隨著時間遞減，第一年總繳利息為146,249元。
本金均攤的優缺點如下：
- 優點：
- 加速本金攤還，利息支出較少。
- 適合資金充裕，希望快速償還貸款的人。
- 缺點：
- 前期還款壓力大，每月還款金額不固定，不易計算。
- 不適合收入不穩定的人。
- 優點：
- 每期還款金額固定，方便理財規劃。
- 計算簡單，容易預算每月支出。
- 缺點：
- 總利息支出較高。
- 早期還款時，實際還款的本金較少。
- 需要更長時間才能完全償還房貸。
本金攤還 本息攤還. Photos provided by unsplash
本息攤還和本金攤還的比較：誰才是你的最佳選擇？
本息攤還和本金攤還，看似都是房貸還款方式，但實際上卻有著天壤之別。本息攤還的優勢在於每月還款金額固定，更容易預算，對於剛開始工作、收入不穩定的族群來說，可以減輕還款壓力。然而，由於每月還款金額包含了較多的利息，因此在還款後期，實際償還的本金較少，導致總利息支出較高。反觀本息攤還，每月本金加上利息都為33608元，剛開始還款壓力會比本金攤還方式輕鬆，然而到了最後一個月還款金額卻比本金攤還方式來的高，在利息總計方面來說也會較本金攤還方式多128302元， 兩者相差超過10萬元。
本金攤還則相反，每月償還的本金比例較高，利息支出較少，可以有效縮短貸款期限，降低總利息支出。但其缺點是每月還款金額逐漸增加，還款壓力會隨時間推移而加大。舉例來說，本金攤還的每月還款金額從28333元逐漸增加至45000元，雖然初期還款壓力較大，但最終總利息支出卻比本息攤還方式少128302元，足足省了超過10萬元。
因此，選擇哪種還款方式，取決於你的個人財務狀況和還款偏好。如果你希望每月還款金額固定，剛開始還款壓力較輕，可以選擇本息攤還。但如果你希望盡快償還本金，降低總利息支出，可以選擇本金攤還。
無論你選擇哪種還款方式，建議你仔細評估自身財務狀況，並諮詢專業的金融理財顧問，選擇最適合你的房貸還款方案。
| 項目 | 本息攤還 | 本金攤還 |
|---|---|---|
| 每月還款金額 | 固定 | 逐漸增加 |
| 還款壓力 | 初期較輕，後期較重 | 初期較重，後期較輕 |
| 利息支出 | 較高 | 較低 |
| 還款期限 | 較長 | 較短 |
| 適合族群 | 剛開始工作、收入不穩定的族群 | 希望盡快償還本金、降低利息支出的人 |
本息平均攤還法的優缺點
本息平均攤還法是目前最常見的房貸還款方式，其最大的優點在於每期還款金額固定，方便理財規劃。由於每期還款金額都一樣，您可以輕鬆預算每月支出，並規劃其他理財目標，例如投資或儲蓄。此外，本息平均攤還法也比較容易計算，您只需根據貸款金額、利率和期限，即可輕鬆算出每期的還款金額。
然而，本息平均攤還法也有一些缺點。由於早期還款金額中，利息佔比較高，因此總利息支出會比本金攤還法高。這意味著您需要支付更多的利息，才能償還完房貸。此外，本息平均攤還法在早期還款時，實際上還款的本金較少，因此您需要更長時間才能完全償還房貸。
以下列出本息平均攤還法的優缺點，讓您更清楚了解：
總體而言，本息平均攤還法是一種簡單易懂的房貸還款方式，適合那些希望每期還款金額固定，並能輕鬆預算每月支出的借款人。但是，如果您希望盡快償還房貸，並減少利息支出，那麼本金攤還法可能更適合您。
本金攤還可以省利息嗎?
雖然本金攤還的還款方式可以省下比較多的利息，不過得注意的是，並非每間銀行都有提供本金攤還的方式，通常都是以本息攤還方式為主。因此，若您沒有找到提供本金攤還的銀行，又想省利息，建議可以選擇雙周繳款。雙周繳款指的是每兩個禮拜就要繳交當月一半的房貸，等於一年繳了26次，而不是傳統的12次。由於繳款次數增加，每次繳款的金額雖然減少，但由於每個月都提前還款，因此利息會與本金攤還方式相同，隨著所償還本金愈來愈多，每次應繳的利息也會減少，房貸利息就會較月繳方式來的少。
舉例來說，假設您貸款1000萬元，利率2%，期限30年，月繳金額約3萬5千元。若採用雙周繳款，則每兩週繳款約1萬7千元。雖然每次繳款金額較少，但由於繳款次數增加，因此您實際上會提前還款，縮短貸款期限，並減少利息支出。根據計算，雙周繳款可以比月繳方式省下約200萬的利息，效果相當顯著。
不過，雙周繳款也有一些需要注意的地方。首先，您需要確保自己的財務狀況穩定，能夠負擔每兩週的繳款。其次，您需要確認銀行是否提供雙周繳款的服務，並了解相關的費用。最後，雙周繳款雖然可以省下利息，但並非所有銀行都提供此服務，而且需要確認是否有額外費用產生。因此，在選擇房貸還款方式時，務必仔細評估自身財務狀況，並比較不同銀行的方案，才能找到最適合自己的方案。
本金攤還 本息攤還結論
總而言之，「本金攤還」和「本息攤還」各有優缺點，適合的族群也不同。如果您追求快速償還本金，降低總利息支出，並且預期未來收入會增加，那麼「本金攤還」可能是較佳選擇。但如果您希望每月還款金額固定，方便規劃現金流，並且需要較低的還款壓力，那麼「本息攤還」或許更適合您。
最終，選擇哪種房貸還款方式取決於您的個人財務狀況、風險承受度和長期規劃。建議您仔細評估自身需求，並諮詢專業的房貸專家，選擇最適合您的方案。記住，房貸是人生大事，務必謹慎選擇，才能輕鬆購屋，邁向理想生活！
本金攤還 本息攤還 常見問題快速FAQ
1. 本金攤還和本息攤還哪一種比較好？
沒有絕對的「比較好」！選擇哪種方式取決於您的財務狀況、風險承受度以及個人偏好。如果您希望每月還款金額固定，更容易規劃支出，那麼本息攤還比較適合您。如果您希望加速償還本金，降低整體利息支出，那麼本金攤還更適合您。建議您仔細評估自身情況，並諮詢專業的金融理財顧問，選擇最合適您的方案。
2. 本金攤還的還款金額會一直增加嗎？
是的，本金攤還的每月還款金額會隨著時間遞增。這是因為每期都固定償還一部分本金，而利息計算是依據剩餘的本金來計算，所以隨著本金越來越少，利息也會越來越少，因此每月還款金額會逐漸增加。
3. 本息攤還一定比本金攤還的利息支出高嗎？
基本上是的，因為本息攤還的每月還款金額中，利息佔比較高，而且還款期間較長，所以整體的利息支出會比本金攤還高。但這也取決於貸款利率、貸款期限以及其他因素，建議您使用房貸試算工具來比較不同還款方式的利息支出。
