房屋抵押權塗銷攻略：4種申請方式一次搞定

想要辦理房屋抵押權塗銷卻不知道該怎麼做？別擔心！本文將帶您了解四種常見的申請方式：臨櫃、跨所、跨縣市代收和郵寄，並清楚說明每種方式的優缺點、所需文件和注意事項，讓您輕鬆掌握房屋抵押權塗銷的流程，順利完成手續。

可以參考 抵押權過期塗銷指南：終極秘訣，輕鬆解決權益糾紛

抵押權塗銷的申請方式

在了解抵押權塗銷的定義與流程後，接下來我們將深入探討如何申請抵押權塗銷。目前，辦理抵押權塗銷主要有四種申請方式，分別是：臨櫃申請、跨所申請、跨縣市代收以及郵寄申請，每種方式都有其優缺點，適合不同的申請對象。

1. 臨櫃申請： 這是最常見的申請方式，民眾可直接前往不動產所在處管轄機關臨櫃辦理。此方式的優點在於能夠即時確認文件是否齊全，並可當場諮詢地政人員相關問題，避免文件遺漏或錯誤。然而，臨櫃申請需要親自前往地政機關，對於時間較為緊迫或居住地距離地政機關較遠的民眾來說，可能較為不便。

2. 跨所申請： 跨所申請是指民眾可到同縣市內任一地政機關申請，無需前往不動產所在處的管轄機關。此方式的優點在於方便民眾就近辦理，節省時間和交通成本。但需要注意的是，跨所申請僅限於一般案件，若為超過10連件之大宗案件或非屬跨所項目連件辦理之情形，則需前往不動產所在處的管轄機關辦理。

3. 跨縣市代收： 跨縣市代收僅限於抵押權人為金融機構的案件，民眾可至各縣市登記機關送件，由該代收所人員核對送件人之身分，再利用郵遞方式將文件送交土地管轄所。此方式的優點在於方便民眾就近送件，但需要等待郵遞時間，辦理時間較長。

4. 郵寄申請： 郵寄申請是指民眾將申請文件郵寄至不動產所在處管轄機關。此方式的優點在於方便民眾，無需親自前往地政機關。但需要注意的是，郵寄申請需要確保文件齊全且正確，並需留存郵寄證明，以防文件遺失。

以上四種申請方式各有優缺點，民眾可根據自身情況選擇最適合的申請方式。在選擇申請方式前，建議先了解各申請方式的詳細流程、所需文件以及注意事項，並參考相關案例，以避免因操作失誤而造成不必要的損失。

房屋抵押權塗銷所需文件

想要順利完成房屋抵押權塗銷，準備好必要的文件是第一步。以下列舉常見的塗銷文件，以及取得方式，讓您清楚了解需要準備哪些資料：

• 登記申請書： 這是向土地登記機關申請塗銷的正式文件，通常可在地政事務所索取或於其網站下載。申請書需要填寫相關資訊，例如土地所有權人、抵押權人、土地坐落地址等。
• 抵押權塗銷同意書或債務清償證明書： 這是證明抵押權已解除或債務已清償的關鍵文件。
• 抵押權塗銷同意書： 由抵押權人簽發，表示同意解除抵押權。通常在您完成債務清償後，抵押權人會提供此同意書。
• 債務清償證明書： 由債權人簽發，證明您已償還所有債務。這份文件通常是銀行或金融機構提供的。
• 他項權利證明書： 這是由土地登記機關核發，證明土地上所有權利狀況的文件。您需要向土地登記機關申請，並繳納相關費用。

除了上述文件外，您可能還需要準備其他文件，例如土地權狀、抵押權設定契約、身份證、印章等。建議您在辦理塗銷手續前，先向土地登記機關確認所需文件，並準備齊全，以避免延誤辦理時間。

房屋抵押權塗銷. Photos provided by unsplash

最高限額抵押權塗銷的時機

最高限額抵押權的塗銷，除了要符合法律規定的條件外，時機的掌握也很重要。有些情況下，即使抵押權設定的期限尚未屆滿，也可能符合塗銷的條件。例如，當抵押權設定的期限雖然尚未屆滿，但實際上已經沒有擔保的債權存在，或是債權人已經拋棄剩餘期間內的擔保權利，這時抵押權人就可以主張塗銷。

舉例來說，假設一筆最高限額抵押權的設定期限從民國83年1月1日開始，至民國104年12月31日為止。現在是民國103年1月2日，抵押權人想要以抵押權設定滿20年為由，主張塗銷。雖然抵押權設定的期限尚未屆滿，但如果抵押權人能夠證明債權人已經拋棄剩餘期間內的擔保權利，或是可以證明未來確定不會再產生新的債權，那麼抵押權人就有機會成功塗銷抵押權。

然而，在這種情況下，抵押權人必須提出充分的證據，證明債權人確實已經拋棄擔保權利，或是未來確定不再產生債權。如果無法提出充分的證據，法院可能會認為抵押權人不能主張塗銷。

因此，在決定是否要進行最高限額抵押權塗銷時，除了要確認是否符合法律規定的條件外，還要仔細評估時機是否成熟。建議您諮詢專業的法律顧問，以了解您的個案是否符合塗銷的條件，並協助您準備相關證據，以提高塗銷成功的機率。

如何辨別假抵押？

在購買有抵押權的房屋時，除了要仔細審查抵押權的內容外，更重要的是要確認抵押權的真實性，避免成為假抵押的受害者。假抵押通常發生在債務人想要「逃漏稅」或「規避債務發生」時。由於抵押權具有「優先清償債權人」的特質，因此當債務人有大筆欠款時，只要把自己的房屋設定抵押出去，抵押給親戚朋友（名義上的債權人，稱為「假債權人」，卻也是清償後第一順位的人），就算法院判決讓債務人交錢出來，「真正的債權人」卻可能因為抵押權的清償順位導致最終求償無門。 這樣的「假抵押」可能會因為涉及刑法詐欺罪，或是被「真正的債權人」主張債務人和「假債權人」，「通謀虛偽意思表示」的訴訟！

那麼，如何辨別假抵押呢？以下幾個方法可以幫助您提高警惕：

• 查閱抵押權設定的相關文件： 檢查抵押權設定的日期、金額、利率、期限等資訊，並與相關的土地登記資料進行比對，確認是否一致。如果發現文件有疑點或不一致，就要提高警惕。
• 了解債務人和抵押權人的關係： 債務人和抵押權人之間的關係是否正常？是否有親戚、朋友等特殊關係？如果關係過於密切，就要懷疑是否有假抵押的可能。
• 諮詢專業人士： 您可以諮詢律師或不動產專業人士，請他們協助您判斷抵押權的真實性。專業人士可以根據他們的經驗和專業知識，提供更全面的評估和建議。
• 小心「低價」的房屋： 有些房屋價格遠低於市場行情，這可能是因為房屋存在假抵押的問題。在購買此類房屋時，更要小心謹慎，仔細審查相關文件，並諮詢專業人士的意見。

購買有抵押權的房屋時，務必仔細審查抵押權的真實性，並諮詢專業人士的意見，才能避免成為假抵押的受害者，保障您的權益。

設定抵押權的費用

設定抵押權需要支付的費用，主要包含地政規費、代書費、印花稅等。其中，地政規費是依據設定抵押權的金額，收取千分之一的費用。舉例來說，假如銀行設定 1,200 萬元的最高限額抵押權，要繳納的地政規費就是 1,200萬 x 1/1,000 = 12,000元。

除了地政規費之外，還需要支付代書費。代書費的金額會依照案件的複雜程度而有所不同，一般來說，一件的代書費大約是 4,000 ~6,000 元左右。如果需要辦理其他相關手續，例如設定抵押權的變更或撤銷，也需要額外支付代書費。

另外，設定抵押權時，也需要繳納印花稅。印花稅的金額依照設定抵押權的金額而有所不同，可以參考財政部網站的印花稅稅率表。

除了上述費用之外，可能還會產生其他費用，例如銀行的設定手續費、鑑估費等。建議您在設定抵押權之前，先向銀行或代書詢問清楚，了解所有相關費用，避免日後產生額外的支出。

以下整理設定抵押權的費用項目，供您參考：

• 地政規費：依設定抵押權金額，收取千分之一的費用。
• 代書費：一件約 4,000 ~6,000 元左右，依案件複雜程度而有所不同。
• 印花稅：依照設定抵押權金額，參考財政部網站的印花稅稅率表。
• 銀行設定手續費：依照銀行規定而有所不同。
• 鑑估費：依照鑑估公司收費標準而有所不同。

建議您在設定抵押權之前，先向銀行或代書詢問清楚所有相關費用，避免日後產生額外的支出。

可以參考 房屋抵押權塗銷

房屋抵押權塗銷結論

辦理房屋抵押權塗銷手續看似繁複，但其實只要掌握正確的流程和文件準備，就能輕鬆完成。本文詳細介紹了四種常見的申請方式，以及各申請方式的優缺點、所需文件和注意事項，更提供辨別假抵押、最高限額抵押權塗銷時機等重要資訊。透過本文的指引，相信您可以順利完成房屋抵押權塗銷手續，避免因操作失誤而造成不必要的損失。

然而，法律條文複雜，每個個案狀況不同，建議您在進行房屋抵押權塗銷之前，還是要諮詢專業人士，例如律師或地政事務所人員，以確保您的權益，並獲得更精確的建議。

祝您順利完成房屋抵押權塗銷手續！

房屋抵押權塗銷 常見問題快速FAQ

房屋抵押權塗銷後，我的房屋所有權就完全屬於我了嗎？

房屋抵押權塗銷後，並非代表房屋所有權就完全屬於您，而是表示您所設定的抵押權已經解除，您的房屋不再受到抵押權的限制。房屋的所有權依然屬於您，但您仍然需要繳納房屋的相關稅費和費用。

如何確認抵押權是否已經塗銷？

您可以透過以下兩種方式確認：

• 向土地登記機關查詢：您可以親自前往土地登記機關，或透過網路查詢，查詢土地登記資料，確認抵押權是否已塗銷。
• 向抵押權人確認：您可以向抵押權人（例如銀行）確認抵押權是否已塗銷，並索取相關文件證明。

哪些情況下無法塗銷抵押權？

以下情況無法塗銷抵押權：

• 抵押權人不同意： 抵押權人有權利拒絕塗銷抵押權，例如債務人未償還債務或未履行相關合約條款。
• 抵押權設定的期限尚未屆滿： 如果抵押權設定的期限尚未屆滿，則無法塗銷抵押權，除非抵押權人和債務人達成協議，或有其他法令規定。
• 抵押權設定的條件尚未滿足： 如果抵押權設定的條件尚未滿足，例如房屋未進行修繕或未完成其他相關作業，則無法塗銷抵押權。