房地法規
塗銷需要費用嗎？2026 抵押權塗銷費用明細與自辦教學
文章目錄
抵押權塗銷登記本身免收地政規費，自己到地政事務所辦理只需備齊文件、花約 10 分鐘即可完成，不一定需要花錢請代書。若選擇委託地政士（代書）代辦，行情價約在 1,500 至 2,000 元之間。以下整理截至 2026 年的塗銷費用明細，幫助你判斷是否需要額外花費。
什麼是抵押權塗銷？為什麼房貸繳清後要辦？
抵押權塗銷（Mortgage Release Registration）是指向地政事務所申請刪除不動產上的抵押權登記，讓房屋回復「無負擔」狀態。當你繳清房貸後，銀行不會主動幫你塗銷，必須由屋主自行或委託代書辦理。
未塗銷的抵押權會造成以下影響：
- 影響房屋買賣：買方及其銀行會要求賣方先完成塗銷，否則無法辦理過戶與新貸款設定。
- 影響再次貸款：其他銀行看到謄本上仍有舊抵押權，會要求先塗銷才受理新貸款申請，或僅能以二順位承作（利率較高）。
- 潛在法律風險：若清償證明文件遺失，日後補辦流程更繁瑣，銀行可能因年代久遠而難以配合。
2026 年抵押權塗銷費用明細一覽表
抵押權塗銷登記免收地政規費（依土地登記規費收費標準第 2 條），實際需負擔的費用取決於你選擇自辦或委託代書。以下為各項費用對照：
| 費用項目 | 自己辦理 | 委託代書辦理 | 備註 |
|---|---|---|---|
| 地政規費 | 0 元 | 0 元 | 塗銷登記依法免收規費 |
| 書狀費 | 0 元 | 0 元 | 塗銷不核發新權狀，故無書狀費 |
| 代書服務費 | 0 元 | 1,500~2,000 元 | 台北行情約 2,000 元，中南部約 1,500 元 |
| 交通/郵寄費 | 自行負擔 | 通常含在服務費 | 跨縣市可郵寄申辦 |
簡單來說，如果你自己跑一趟地政事務所，塗銷登記的費用是 0 元。只有在選擇委託代書時，才需支付約 1,500 至 2,000 元的服務費。
實戰經驗：我自己辦過兩次塗銷，兩次都是直接到地政事務所臨櫃辦理，從抽號碼牌到櫃台收件大約 10 分鐘。服務人員會當場檢查文件是否齊全，完全不需要自己填寫複雜表格。如果你的時間允許、文件備齊，真的不需要花 2,000 元請代書。
自己辦理 vs 委託代書：怎麼選？
對一般房貸繳清的塗銷案件，自己辦理完全可行，流程簡單、費用為零，唯一成本是一趟地政事務所的交通時間。以下比較幫助你判斷：
| 比較項目 | 自己辦理 | 委託代書 |
|---|---|---|
| 費用 | 0 元 | 1,500~2,000 元 |
| 所需時間 | 臨櫃約 10~20 分鐘 | 委託後 3~5 個工作天 |
| 難度 | 低（備齊文件即可） | 零（代書全程處理） |
| 適合對象 | 時間彈性、文件已備齊者 | 忙碌上班族、多筆不動產同時處理 |
| 錯誤風險 | 極低（櫃台會當場審件） | 極低 |
大多數情況下，房貸繳清後的單純塗銷案件，自己辦理是最經濟的選擇。但若涉及多筆抵押權、跨縣市不動產、或銀行已合併更名等複雜情況，委託代書能省下大量溝通時間。
自己辦理抵押權塗銷的 5 個步驟
自辦塗銷的核心流程是：向銀行領取清償證明文件，再持文件到地政事務所臨櫃送件，全程約半天可完成。以下為詳細步驟：
- 聯繫貸款銀行：致電原貸款銀行客服，告知房貸已繳清，預約領取清償證明文件。銀行通常在確認入帳後 1~3 個工作天即可準備好文件。
- 領取 4 份關鍵文件：親自或委託他人至銀行領取以下文件：
- 抵押權塗銷同意書
- 他項權利證明書正本
- 抵押權設定契約書
- 住宅火險保單正本（用於後續退保）
- 前往地政事務所：攜帶上述文件、身分證正本、印章，到不動產所在地的地政事務所（同一縣市任一所皆可），向服務台說明要辦理「抵押權塗銷登記」。
- 臨櫃送件：服務人員會協助你填寫申請書並收件，整個過程約 10~20 分鐘。收件後會給你一張收據，上面有 QR Code 可查詢進度。
- 確認結案：地政事務所通常在 1~3 個工作天內完成登記。掃描收據上的 QR Code，顯示「結案」即代表塗銷完成，房屋謄本上的抵押權記載將被刪除。
什麼情況下塗銷會產生額外費用？
除了代書費之外，以下特殊情況可能產生額外支出，費用從數百元到數千元不等。
- 原貸款銀行已合併或消滅：需向承受銀行確認窗口，若找不到承受機構，可能需透過法院聲請除權判決，訴訟費用約 1,000~3,000 元。
- 清償證明文件遺失：需向銀行申請補發，部分銀行收取補件手續費約 200~500 元，且處理時間較長。
- 抵押權人為個人而非銀行：需取得抵押權人的書面同意書，若對方不配合，可能需要透過調解或訴訟處理。
- 同時設定多筆他項權利：若除了抵押權外還設有地上權、典權等，每筆塗銷需分別辦理，流程與費用會增加。
房貸繳清後一定要馬上塗銷嗎？
法律上沒有強制要求繳清房貸後必須立即塗銷，但實務上建議在取得清償證明後儘快辦理。以下是可以考慮延後塗銷的情境：
- 短期內有再貸款計畫：若打算向同一家銀行再次借款（如增貸、理財型房貸），保留抵押權設定可省去重新設定的時間與費用（設定規費為貸款金額的千分之一）。
- 作為防盜賣機制：房屋上有抵押權時，若有人試圖冒名過戶，地政機關會通知抵押權人（銀行），可降低被盜賣風險。
不過，延後塗銷也有風險：清償證明文件可能遺失、銀行合併後補件困難、影響未來向其他銀行貸款的額度與利率。因此，除非有明確的再貸款計畫，建議在拿到清償證明後 2 週內 完成塗銷。
5 種抵押權塗銷申請管道比較
除了親自到不動產所在地的地政事務所臨櫃辦理外，還有跨所、跨縣市、網路申辦等多種管道可選。
| 申請管道 | 適用條件 | 處理時間 |
|---|---|---|
| 臨櫃申請（所在地地政所） | 所有案件皆適用 | 1~3 工作天 |
| 跨所申請（同縣市他所） | 一般案件（非大宗連件） | 3~5 工作天 |
| 跨縣市收辦 | 抵押權人為金融機構 | 5~7 工作天 |
| 網路申辦 | 需委託地政士以自然人憑證送件 | 3~5 工作天 |
| 跨縣市代收（郵寄） | 抵押權人為金融機構 | 7~10 工作天 |
抵押權塗銷常見問題 FAQ
塗銷登記要收規費嗎？
不用。依據《土地登記規費收費標準》第 2 條，辦理抵押權塗銷登記免收地政規費。鳳山地政事務所等多個地政機關均明確公告此規定。唯一的費用支出是代書服務費（若委託代辦）。
塗銷一定要請代書嗎？可以自己辦嗎？
可以自己辦。塗銷登記不需要代書或地政士，一般民眾備齊清償證明、身分證、印章，直接到地政事務所臨櫃送件即可。地政人員會協助填寫申請書，全程約 10~20 分鐘。
塗銷代書費大概多少錢？
委託代書辦理抵押權塗銷，行情費用約 1,500~2,000 元。台北市地區通常收 2,000 元，中南部約 1,500 元。費用包含代書的服務費與交通費，不含額外的文件補辦費用。
塗銷需要帶什麼文件？
辦理塗銷登記需準備以下文件：
- 抵押權塗銷同意書（銀行提供）
- 他項權利證明書正本（銀行提供）
- 身分證正本
- 印章（當初辦貸款時使用的印章）
若委託他人代辦，需額外備妥委託書與代理人身分證。
塗銷登記多久完成？
一般案件在臨櫃送件後 1~3 個工作天即可完成。地政事務所收件時會提供收據，上面有 QR Code 可即時查詢辦理進度，顯示「結案」即代表塗銷完成。
房貸繳清後多久要辦塗銷？有期限嗎？
法律上沒有辦理期限。但實務上建議在取得清償證明後 2 週內辦理，避免文件遺失或銀行合併等情況增加日後補辦的難度。
忘記塗銷會怎樣？有什麼後果？
未塗銷不會被罰款，但會影響房屋交易與再貸款。謄本上仍顯示抵押權，買方銀行會要求先塗銷才能設定新貸款。此外，若清償證明遺失，日後向銀行補辦可能收取手續費，且銀行合併後補件流程更複雜。
房貸塗銷實戰操作指引
以下是從房貸繳清到完成塗銷的完整操作步驟，照做即可自行完成，無需額外花費。
- 確認房貸已全數繳清：致電銀行客服確認貸款餘額為零，並詢問領取清償證明的時間與地點。
- 至銀行領取清償文件：攜帶身分證正本與貸款時使用的印章，領取抵押權塗銷同意書、他項權利證明書、設定契約書、火險保單。領取前建議先電話確認需攜帶的文件，避免白跑。
- 備齊資料前往地政事務所：將銀行提供的文件全部帶上，加上身分證與印章，到不動產所在縣市的任一地政事務所（同縣市可跨所辦理）。
- 臨櫃送件並取得收據：向服務台說「要辦理抵押權塗銷」，依指示至櫃台送件。收件後保留收據，上面的 QR Code 可追蹤進度。
- 確認結案並辦理火險退保：1~3 個工作天後掃描 QR Code 確認「結案」。接著致電產險公司，用火險保單正本辦理退保，可退回未到期的保費（通常 15 個工作天內入帳）。
- 調閱謄本確認塗銷完成：至地政事務所或透過「全國地政電子謄本系統」申請建物謄本，確認他項權利欄位已無抵押權記載，即代表塗銷完全完成。