房地法規
有抵押權的房子可以買賣嗎？買賣注意事項一次搞懂！
「有抵押權的房子可以買賣嗎？」答案是可以的！即使房子有設定抵押權，也不影響房屋的所有權轉移。買賣過程中，所有權會從原屋主轉移到新屋主，而抵押權的關係則維持不變，抵押權人仍然保有優先清償權。不過，在購買有抵押權的房子時，需要特別注意抵押權的種類和內容，以及買賣雙方各自的權利義務，才能確保交易順利完成。
有抵押權的房子，買賣要注意什麼？
許多人對於「有抵押權的房子」抱持著疑慮，擔心買賣過程會很複雜，甚至害怕買到有問題的房子。其實，有抵押權的房子是可以買賣的，只是在交易過程中需要特別注意一些事項。首先，要了解抵押權的本質。抵押權是債務人為了取得資金，將自己的房屋設定為擔保品，以確保債權人能順利收回借款。簡單來說，房屋所有權人仍然是原屋主，只是房子被設定了抵押權，代表債權人有優先權可以向房屋價值中取得償還債務的權利。因此，就算房子有抵押權，買賣雙方還是可以進行交易。
然而，在購買有抵押權的房子時，買方需要特別注意以下幾個重點：
- 確認抵押權的真實性： 有些情況下，可能會出現「假的抵押權」，通常發生在債務人想要「逃漏稅」或「規避債務發生」時。由於抵押權具有「優先清償債權人」的特質，因此當債務人有大筆欠款時，只要把自己的房屋設定抵押出去，抵押給親戚朋友（名義上的債權人，稱為「假債權人」，卻也是清償後第一順位的人），就算法院判決讓債務人交錢出來，「真正的債權人」卻可能因為抵押權的清償順位導致最終求償無門。 這樣的「假抵押」可能會因為涉及刑法詐欺罪，或是被「真正的債權人」主張債務人和「假債權人」，「通謀虛偽意思表示」的訴訟！
- 了解抵押權的內容： 買方需要確認抵押權的設定金額、利率、期限等資訊，以及債務人是否已開始償還債務。這些資訊可以從房屋的權狀或債務人提供的資料中取得。
- 與抵押權人協商： 買方需要與抵押權人協商，了解抵押權人對於房屋買賣的態度，以及是否願意配合解除抵押權。如果抵押權人同意解除抵押權，買方需要支付相關費用，例如解押費用、違約金等。
- 簽訂合約： 買賣雙方需要簽訂合約，明確約定雙方的權利義務，例如房屋的買賣價格、付款方式、交屋時間、抵押權的解除方式等。
購買有抵押權的房子，雖然需要多一些程序，但只要做好功課，仔細確認相關資訊，並與相關人士協商，就能安全、順利完成交易。
房屋「抵押權設定年限」多長？
房屋抵押權設定年限並非固定期限，而是與債務償還期限息息相關。簡單來說，只要債務未償還完畢，抵押權就會持續存在。換句話說，只要房子還有貸款，抵押權就會持續存在，直到貸款還清為止。
一般而言，抵押權設定年限並不會有明確的期限限制，但會受到以下因素影響：
- 債務償還期限： 抵押權的設定年限通常與貸款期限相同。例如，若房貸期限為20年，則抵押權設定年限也為20年。
- 債權人未更新憑證： 抵押權設定後，債權人需要定期更新憑證，否則抵押權會因時效而消滅。依據民法規定，抵押權設定後，債權人必須在設定後五年內，向地政機關辦理抵押權設定登記，並每隔五年更新一次，否則抵押權就會失效。
- 15年消滅時效： 即使債權人未更新憑證，抵押權仍然存在，但最長不超過15年。也就是說，即使債權人沒有更新憑證，抵押權也只會存在15年，超過15年就會自動失效。
- 5年行使權： 即使抵押權因時效而消滅，債權人仍然可以在5年內行使抵押權。也就是說，即使抵押權已經失效，債權人還是有5年的時間可以行使抵押權，例如要求債務人償還債務或拍賣房屋。
因此，房屋抵押權設定年限並非固定，而是會受到多種因素影響。建議您在購買有抵押權的房子時，務必確認抵押權設定的內容，以及債權人是否已更新憑證，避免日後產生糾紛。
抵押權人會換人嗎?
很多人會好奇，房子賣掉後，原本設定的抵押權會跟著房子一起轉移嗎？答案是：不一定！抵押權的轉移與房屋的所有權轉移是兩個獨立的事件，它們之間的關係取決於抵押權的設定方式以及交易的具體情況。
簡單來說，抵押權人會不會換人，取決於抵押權設定的條件和雙方協議。一般來說，抵押權設定在房屋上，目的是為了保障債權人的權益，而這個權益並不會因為房屋所有權的轉移而消失。舉例來說，小明名下房屋因為房貸，被銀行設定抵押權，小明接著把房屋賣給大雄，這個房子就變成是大雄的，但假如小明沒有如約還完房貸，銀行是有權利把這棟已經轉移給大雄的房子，拿來拍賣清償債務的！
也就是說，所有權人會換人，但抵押權人並不會更動。銀行仍然擁有對這棟房子的抵押權，即使房屋已經過戶給大雄。這表示，即使大雄已經買下房子，但如果小明沒有償還房貸，銀行仍然可以依法向大雄的房子行使抵押權，甚至可以要求大雄繼續償還小明的房貸。
當然，在房屋交易過程中，買賣雙方可以透過協議來調整抵押權的設定，例如：
- 買方承擔抵押權： 買方可以選擇承擔原房貸，並與銀行協商新的貸款條件。這樣一來，原房貸的抵押權會繼續存在，但抵押權人會變成買方。
- 賣方償還房貸： 賣方可以在房屋交易前，先償還房貸，將抵押權解除。這樣一來，房屋就會變成沒有抵押權的房子，買方就可以安心購買。
- 重新設定抵押權： 買方可以選擇向銀行申請新的房貸，並將抵押權設定在房子上。這樣一來，原房貸的抵押權會被解除，而新的房貸抵押權會由買方承擔。
總之，抵押權的轉移是一個複雜的議題，需要根據具體情況進行分析。建議您在購買有抵押權的房子時，務必諮詢專業的律師或不動產經紀人，以確保您的權益。
| 情況 | 抵押權人 | 房屋所有權 | 說明 |
|---|---|---|---|
| 原房貸未償還，房屋轉售 | 原抵押權人（例如：銀行） | 新買方 | 即使房屋已轉售，原抵押權人仍保有抵押權，可向新買方行使權利。 |
| 買方承擔抵押權 | 新買方 | 新買方 | 新買方與原抵押權人協商新的貸款條件，承擔原房貸，抵押權人變更為買方。 |
| 賣方償還房貸 | 無抵押權人 | 新買方 | 賣方在交易前償還房貸，解除抵押權，房屋無抵押權，買方可安心購買。 |
| 重新設定抵押權 | 新抵押權人（例如：銀行） | 新買方 | 買方向銀行申請新房貸，設定新的抵押權，原房貸抵押權解除，新房貸抵押權由買方承擔。 |
如何辨識虛假抵押權？
在購買有抵押權的房屋時，辨識虛假抵押權至關重要。假的抵押權通常發生在債務人想要「逃漏稅」或「規避債務發生」時，由於抵押權具有「優先清償債權人」的特質，因此當債務人有大筆欠款時，只要把自己的房屋設定抵押出去，抵押給親戚朋友（名義上的債權人，稱為「假債權人」，卻也是清償後第一順位的人），就算法院判決讓債務人交錢出來，「真正的債權人」卻可能因為抵押權的清償順位導致最終求償無門。 這樣的「假抵押」可能會因為涉及刑法詐欺罪，或是被「真正的債權人」主張債務人和「假債權人」，「通謀虛偽意思表示」的訴訟！
那麼，如何辨識虛假抵押權呢？以下提供幾個實務技巧：
- 查閱抵押權設定契約： 首先，您需要仔細查閱抵押權設定契約，確認抵押權設定的金額、期限、利率等資訊是否合理。如果發現金額過高、期限過長、利率過低等異常情況，就需要提高警覺。
- 了解債務人與債權人的關係： 債務人與債權人之間的關係是否密切？是否為親戚朋友？如果關係過於密切，就需要進一步了解抵押權設定的真實目的。
- 查詢債務人是否有其他債務： 您可以向法院查詢債務人是否有其他債務，例如法院判決書、強制執行命令等。如果有其他債務，就需要進一步了解債務人設定抵押權的動機。
- 諮詢專業人士： 如果您對抵押權的真實性存疑，建議您諮詢專業的律師或不動產仲介，他們可以提供更專業的意見。
除了上述技巧外，您還需要留意以下幾個細節：
- 抵押權設定的日期： 如果抵押權設定的日期過早，例如在債務人發生債務糾紛之前，就需要進一步了解抵押權設定的真實目的。
- 抵押權設定的金額： 如果抵押權設定的金額遠高於房屋的市價，就需要進一步了解抵押權設定的真實目的。
- 抵押權設定的內容： 抵押權設定的內容是否完整？是否包含必要的條款？如果有任何疑點，就需要進一步了解。
在購買有抵押權的房屋時，辨識虛假抵押權是十分重要的。如果您發現有疑點，建議您不要輕易購買，並尋求專業人士的協助。
設定抵押權的費用
除了地政規費之外，設定抵押權還需要支付地政士的代書費。地政規費的計算方式是依設定抵押權金額，收取千分之一的設定規費。 假如銀行設定 1,200 萬元的最高限額抵押權，要繳納的地政規費就是 1,200萬 x 1/1,000 = 12,000元。 一張 80 元。 一般來說，不動產抵押權的設定，為了省時與方便，會委託地政士來幫我們辦理，而一件的代書費大約是 4,000 ~6,000 元左右。 實際的代書費會依據案件的複雜程度、文件數量、辦理時間等因素而有所不同，建議您事先詢問地政士，了解詳細的費用資訊。
除了地政規費和代書費之外，您可能還會需要支付其他費用，例如：
- 謄本費： 查詢土地或建物登記資料的費用，每件 80 元。
- 郵寄費： 郵寄相關文件或通知的費用。
- 印花稅： 依據相關法規規定，某些文件需要繳納印花稅。
建議您在委託地政士辦理設定抵押權之前，先詢問清楚所有相關費用，避免日後產生爭議。
有抵押權的房子可以買賣嗎?結論
希望透過以上資訊，您對於「有抵押權的房子可以買賣嗎？」這個問題已經有了更清楚的了解。只要您在交易過程中做好功課，仔細確認相關資訊，並與相關人士協商，就能安全、順利完成購買有抵押權房子的交易。別忘了，在購買有抵押權的房子時，務必諮詢專業的律師或不動產經紀人，以確保您的權益。
最後，再次強調，有抵押權的房子是可以買賣的，但買賣過程中需要特別注意抵押權的種類和內容，以及買賣雙方各自的權利義務。只要做好功課，就能避免風險，順利完成交易。
有抵押權的房子可以買賣嗎? 常見問題快速FAQ
1. 購買有抵押權的房子後，我需要承擔原屋主的房貸嗎？
不一定！ 買方可以选择承擔原屋主的房貸，也可以选择要求賣方先把房貸還清。如果買方選擇承擔原屋主的房貸，需要與銀行協商新的貸款條件，例如利率、期限等。如果賣方选择先還清房貸，则房屋將變成沒有抵押權的房子，買方就可以安心購買。
2. 購買有抵押權的房子，會比較便宜嗎？
不一定！ 價格會受到市場供需、房屋狀況、地理位置、周邊環境等因素影響，而有抵押權的房子可能會比沒有抵押權的房子價格低，但也不一定。 因為買方需要考慮額外的費用，例如承擔原屋主的房貸、解除抵押權的費用等，因此需要綜合考量所有因素，才能判断价格是否合适。
3. 如果賣方沒有如期還清房貸，我會不會失去房子？
不會！ 只要您已完成房屋過戶手續，即使賣方沒有如期還清房貸，您也不會失去房子。 因為房屋的所有權已經轉移到您名下，而抵押權人只能向房屋價值中取得償還債務的權利，并不能直接拿回房子。 但需要注意的是，如果賣方沒有如期還清房貸，銀行可能會向您追償債務，或者對您的房子進行拍賣。 因此，在購買有抵押權的房子时，要仔細了解相關細節，並做好風險評估。