幾戶以上要成立管委會？透天厝、別墅社區適用公寓大廈管理條例指南

許多人認為只有公寓大廈才需要成立管委會，但實際上，只要透天厝、別墅社區存在共同使用的部分，例如圍牆、道路、公共設施等，就應適用公寓大廈管理條例，並成立管委會進行管理。 這表示，即使只有幾戶人家，只要有共同使用的部分，就需要成立管委會來管理社區事務。 根據法律規定，管委會至少需要3名管理委員，包括主任委員、財務委員和監察委員，最多則沒有人數限制。 擔任管委會職務一般來說是無報酬的義務職，但若需給予薪水，必須載明於規約或組織章程中。

透天厝、別墅社區是否應成立管委會？

許多民眾認為只有集合型住宅的公寓大廈才需要成立管委會，並適用公寓大廈管理條例的規定，但實際上，只要住宅存在「使用上具整體不可分性」的共同部分，例如：圍牆、道路、公共設施等，就應適用公寓大廈管理條例，並成立管委會進行管理。透天厝、別墅社區也可能存在共同部分，例如：社區道路、綠地、保安亭、游泳池等，這些共同部分的管理維護需要所有住戶共同負擔，因此也需要成立管委會來負責管理。

然而，由於政府宣導不足，加上法規名稱定為「公寓大廈管理條例」，容易讓人誤以為只適用於公寓大廈，導致許多透天厝、別墅社區的住戶對於是否需要成立管委會、是否適用公寓大廈管理條例感到困惑。事實上，只要住宅存在共同部分，且這些共同部分的使用具有整體不可分性，就應適用公寓大廈管理條例，並成立管委會進行管理。

舉例來說，如果透天厝社區有共同的圍牆、道路或公共設施，這些共同部分的使用與維護會影響到所有住戶，因此就應適用公寓大廈管理條例，並成立管委會來管理這些共同部分。管委會的組成、運作、權責等方面，都必須依照公寓大廈管理條例的規定辦理。

管理委員會的職能與類型

管理委員會，一般又簡稱管委會，主要是指組織中執行某些管理職能的一組人或者一定的行政功能區域。它不僅是作為組織機構，而且作為管理機構的一種重要的組織形式，已經被廣泛地應用於政府、企業、工廠、經濟發展項目管理的重要方面，例如決策和監督方面。

管理委員會從職能上分為綜合管理委員會和專門管理委員會。綜合管理委員會的職責主要是制訂全公司範圍的政策，例如：

• 制定公司發展策略
• 審核公司財務狀況
• 監督公司營運狀況
• 處理重大決策事項

而只限於一個或少數幾個有關的職能的管理委員會，是專門管理委員會。例如：

• 人事管理委員會：負責公司的人事招聘、培訓、考核等工作。
• 財務管理委員會：負責公司財務報表、預算、資金管理等工作。
• 生產管理委員會：負責公司生產計劃、生產流程、品質控制等工作。
• 銷售管理委員會：負責公司銷售策略、市場拓展、客戶服務等工作。

管委會一般為功能區或者行政區。例如，在社區管理中，管委會負責管理社區公共區域，例如：

• 公共設施維護
• 環境衛生管理
• 社區安全管理
• 社區活動組織

管理委員會既有優點又有缺點。其優點主要表現在：

法人團體可以獲委任為管委會委員嗎?

在香港，法人團體是可以獲委任為管委會委員的。這意味著，除了個人業主之外，公司、慈善機構或其他法人團體也可以參與管委會，並在物業管理事務上發揮作用。這項規定在《建築物管理條例》中有所闡述，旨在擴大管委會的參與度，並允許不同類型的業主參與物業管理。

當法人團體被委任為管委會委員時，該法人團體必須委任一名代表作為其在管委會的代表，稱為「獲授權代表」。這名代表需要履行管委會委員的職責，並對管委會的決策和行動負責。 獲授權代表需要提交一份書面陳述，並向管委會秘書送交簽妥的陳述書，如同其他管委會委員一樣。這份陳述書需要包含該代表的個人資料，以及該法人團體授權其代表的證明文件。

如果獲授權代表無法繼續履行職責，例如因離職或其他原因，該法人團體可以委任另一名獲授權代表來取代他。新的代表需要履行同樣的程序，提交書面陳述並向管委會秘書送交簽妥的陳述書。

法人團體委任代表參與管委會，為管委會帶來更多元化的觀點和經驗。例如，公司可以帶來專業的管理經驗，慈善機構可以帶來社會責任的理念。這有助於提升管委會的決策能力，並更好地服務整個物業的利益。

然而，法人團體委任代表也需要留意一些事項。例如，需要確保代表能充分理解管委會的職責和義務，並能代表法人團體的利益。此外，也需要留意代表的權限，確保其在管委會的行動符合法人團體的授權範圍。

總而言之，法人團體可以獲委任為管委會委員，並委任代表參與管委會事務。這為管委會帶來了更多元化的參與者，也為物業管理帶來更多元的觀點和經驗。然而，法人團體需要確保其代表能履行職責，並代表其利益，以確保管委會的運作順暢和有效。

管委會一定要成立嗎?

雖然《公寓大廈管理條例》規定了特定戶數以上的社區必須成立管委會，但實際上，是否成立管委會並非強制性規定。最終的決定權掌握在社區居民手中，他們可以根據自身需求和意願來選擇是否成立管委會。

有些社區可能認為自身規模較小，或住戶之間關係良好，認為不需要設立管委會來管理社區事務。 他們可能選擇由住戶自行協商解決問題，或委託專業管理公司進行管理。 然而，隨著社區規模的擴大和時間的推移，這種自發管理模式可能會面臨越來越多的挑戰。例如，住戶之間的意見分歧、公共設施的維護管理、社區安全等問題，都可能需要一個更具組織性和權威性的機構來協調和解決。

另一方面，成立管委會可以有效地提升社區的居住品質，改善社區環境，並促進社區居民之間的和諧相處。 管委會可以協助社區居民解決各種社區事務，例如：

• 維護公共設施，例如電梯、游泳池、健身房等。
• 制定和執行社區規章制度，例如寵物飼養、噪音管制等。
• 管理社區財務，例如收取管理費、支付公共設施費用等。
• 協調社區糾紛，例如住戶之間的鄰里糾紛、停車糾紛等。
• 代表社區與外部單位溝通，例如與政府部門、管理公司等。

此外，管委會的成立也能夠提升社區居民的參與度，讓他們更積極地參與社區事務，共同營造一個安全、舒適、和諧的居住環境。 因此，在條件許可的情況下，建議社區居民積極參與管委會的成立和運作，共同管理社區事務，維護自身權益，提升居住品質。

管委會如何開會?

管委會的開會流程與任何一場會議並沒有太多不同，簡單來說也是需要在開會前公告或寄發開會通知（通常是貼在電梯或公告走道布告欄，並且會載明時間、地點、出席人數與名單、討論議題等），開會當天照著開會通知上的流程進行，會議結束後則要撰寫管委會會議記錄公告。 依照公寓大廈管理條例第29條第2項規定，管委會主委的產生方式原則上是「由區分所有權人會議自行討論決議」。

依據前述公寓大廈管理條例第29條第2項規定，主委對外代表管理委員會。 在法律上所謂的「代表」是指「代表人的行為視為本人的行為」。 因此最少就公寓大廈管理的對外行為，主委做的就等同於管委會做的。舉例來說，如果主委簽署了某項合約，就等同於整個管委會簽署了這項合約，具有法律效力。 因此，主委的角色在社區管理中至關重要，不僅要負責主持管委會會議，更要代表管委會與外界溝通協調，處理各種事務。

除了主委之外，管委會的其他成員也肩負著重要的責任，例如：

• 財務委員：負責管理社區的財務，包括收支、預算、會計等事務。
• 管理委員：負責管理社區的日常運作，例如：清潔、維修、安全等事務。
• 工程委員：負責社區的工程建設和維護，例如：大樓修繕、設備更新等事務。

這些委員都需要積極參與管委會的運作，並定期向住戶報告工作進度，以確保社區管理的透明度和效率。 此外，管委會也需要定期舉辦區分所有權人會議，讓住戶了解社區的運作狀況，並參與社區管理的決策。

透過定期舉辦會議、公開資訊，以及積極與住戶溝通，管委會可以有效地促進社區的發展，並維護住戶的權益。

可以參考 幾戶以上要成立管委會

幾戶以上要成立管委會結論

總而言之，透天厝、別墅社區只要存在「使用上具整體不可分性」的共同部分，例如：圍牆、道路、公共設施等，就應適用公寓大廈管理條例，並成立管委會進行管理。 換句話說，即使只有幾戶人家，只要有共同使用的部分，就需要成立管委會來管理社區事務，並適用公寓大廈管理條例的規定。 這個法規的適用範圍並非僅限於公寓大廈，而是涵蓋了所有具有共同部分的住宅型態。

因此，透天厝、別墅社區的住戶應了解自身社區是否符合「使用上具整體不可分性」的條件，並依據法律規定成立管委會進行管理。 透過成立管委會，社區可以有效管理共同部分，維護社區環境，促進社區發展，並提升住戶的居住品質。 此外，管委會的運作也需要透明公開，並定期舉辦區分所有權人會議，讓住戶參與社區管理的決策，共同營造一個安全、舒適、和諧的居住環境。

幾戶以上要成立管委會 常見問題快速FAQ

1. 幾戶以上才需要成立管委會？

公寓大廈管理條例規定，只要是「區分所有權」的住宅，就必須成立管委會。換句話說，只要住宅存在「使用上具整體不可分性」的共同部分，例如：圍牆、道路、公共設施等，就應適用公寓大廈管理條例，並成立管委會進行管理。 戶數並非強制性規定，只要符合「區分所有權」和「使用上具整體不可分性」的條件，就必須成立管委會。

2. 透天厝、別墅社區需要成立管委會嗎？

透天厝、別墅社區也可能存在共同部分，例如：社區道路、綠地、保安亭、游泳池等。 只要這些共同部分的使用與維護會影響到所有住戶，就應適用公寓大廈管理條例，並成立管委會來管理這些共同部分。

3. 管委會的職責是什麼？

管委會的職責包括：管理公共設施、維護社區安全、處理社區事務、規範社區行為等等。 實際上，管委會的職責會根據社區的規模、特性和住戶的需求有所不同，但總體來說，管委會的目標是為了維護社區的公共利益，促進社區的發展，並提升住戶的居住品質。