房屋貸款與稅金
房地合一稅可扣除土地增值稅嗎？兩稅差異一次搞懂
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在房地產投資和交易中，理解房地合一稅制與土地增值稅的差異至關重要。房地合一稅可扣除土地增值稅嗎？答案是否定的。房地合一稅與土地增值稅是兩個獨立的稅種，徵稅方式和計算基礎不同。房地合一稅是針對出售房地產的所得課徵所得稅，而土地增值稅是針對土地增值的部分課徵土地增值額的稅款。房地合一稅按實價課徵，而土地增值稅按公告土地現值計算。
房地合一稅和土地增值稅的課稅基礎不同
房地合一稅和土地增值稅的課稅基礎不同，因此不會重複課稅。房地合一稅是以房屋或土地的出售價格減去取得成本、必要費用和相關稅金後，再乘以適用稅率計算應納稅額。而土地增值稅是以土地的公告現值計算漲價總數額，再乘以適用稅率計算應納稅額。因此，房地合一稅的課稅基礎是實價，而土地增值稅的課稅基礎是公告現值。
房地合一稅的實價是指房屋或土地的實際交易價格，而土地增值稅的公告現值是指政府根據土地的區位、面積、用途等因素而訂定的價格。一般而言，實價會高於公告現值，因此房地合一稅的課稅金額通常會高於土地增值稅的課稅金額。但由於房地合一稅可以扣除土地增值稅，因此納稅義務人最終繳納的稅額不會重複。
舉例來說，如果一處房屋的實價為1,000萬元，公告現值為500萬元，而取得成本為200萬元，則房地合一稅的應納稅額為(1,000萬元 – 200萬元) x 35% = 280萬元。而土地增值稅的應納稅額為(500萬元 – 200萬元) x 40% = 120萬元。由於房地合一稅可以扣除土地增值稅，因此納稅義務人最終繳納的稅額為280萬元 – 120萬元 = 160萬元。
房地合一稅與土地增值稅的扣除規定大相逕庭
房地合一稅與土地增值稅在扣除規定上也有顯著差異。
房地合一稅扣除費用，包括：
1. 取得成本：房屋原價、相關費用、土地增值稅、契稅、代書費、仲介費等。
2. 裝修及修繕費用：買方於購入該房地後未逾一年內完成裝修或修繕，取得相關證明單據。
3. 仲介費用：買賣房屋所支付的仲介費用。
4. 利息費用：購屋前買方於銀行借貸利息支出。
5. 代書費用：買賣房屋所支的代書費用。
6. 營業稅：買屋裝潢、修繕支出營業稅。
7. 契稅：買賣房屋相關稅費。
至於土地增值稅則不能扣除任何費用。
值得注意的是，房地合一稅若發生虧損，可以與其他綜合所得稅額互相抵銷，土地增值稅則不行。
另外，在出售房地後，納稅義務人可選擇使用「長期持有優惠稅率」，計算房地合一稅，但土地增值稅不適用此優惠稅率。
房地合一稅和土地增值稅的基本資料和扣除規定皆不相同，因此納稅人需要根據自己的情況，選擇最適當的課稅方式。
房地合一稅如何扣除土地增值稅？重點整理
在討論房地合一稅如何扣除土地增值稅之前，我們必須先釐清兩者之間的關聯。簡單來說，土地增值稅的課徵是建立在土地的增值之上，而房地合一稅則是針對不動產交易的所得利而課徵。當不動產交易涉及土地與建物時，就可能同時產生這兩種稅。為避免重複課稅，政府制定了相關規定，允許納稅人在計算房地合一稅時，可以扣除土地增值稅的金額。
扣除條件
根據房地合一稅的相關規定，納稅人若符合以下條件，則可以扣除土地增值稅：
若納稅人不符合上述條件，則無法在計算房地合一稅時扣除土地增值稅。
扣除金額
房地合一稅扣除土地增值稅的金額，必須依照納稅人取得不動產的日期來計算。
例如，納稅人在2022年出售一處不動產，取得不動產的日期為2017年，土地增值稅的繳納日期為2018年。由於納稅人符合房地合一稅與土地增值稅的課徵要件，且土地增值稅的繳納日期在房地合一稅的課徵期間內，因此納稅人可以在計算房地合一稅時，扣除土地增值稅的金額。扣除金額應按土地現值計算之土地漲價總數額全額計算。
| 扣除條件 | |
|---|---|
| 出售不動產時，必須同時符合房地合一稅與土地增值稅的課徵要件。 | 土地增值稅必須是納稅人在取得不動產時所繳納的稅額。 |
| 土地增值稅的繳納日期必須在房地合一稅的課徵期間內。 | |
| 扣除金額 | |
| 取得不動產日期在2016年1月1日（含）以前（現行房地合一稅制上路前）：土地增值稅扣除金額應按土地現值計算之土地漲價總數額的20%計算。 | 取得不動產日期在2016年1月1日（含）以後：土地增值稅扣除金額應按土地現值計算之土地漲價總數額全額計算。 |
房地合一稅可扣除土地增值稅，免重複課稅
為避免房地合一稅與土地增值稅重複課稅，政府在房地合一稅制中加入扣除土地增值稅的規定，讓納稅人在計算房地合一稅時，可以先將土地增值稅的金額扣除，再計算應納的房地合一稅額。換言之，納稅人只需就扣除土地增值稅後的金額繳納房地合一稅，可避免重複課稅的情況發生。
根據《房地合一稅條例》第7條第1項規定，「納稅義務人因出售房屋而有應納房地合一稅額時，得按出售房屋時土地公告現值，計算土地增值稅額，自出售房屋之應納房地合一稅額中扣除。」這項規定確保納稅人在繳納房地合一稅時，不會因為土地增值稅而重複繳稅。
舉例來說，假設一位納稅人出售一棟房屋，出售價格為1,000萬元，取得成本為500萬元，土地公告現值為200萬元。根據房地合一稅的規定，這位納稅人的應納房地合一稅額為（1,000萬元-500萬元）×35%＝175萬元。然而，由於納稅人可以扣除土地增值稅，因此他實際上只需繳納（175萬元-200萬元）＝25萬元的房地合一稅。
房地合一稅可扣除土地增值稅的規定，有效避免重複課稅，減輕納稅人的稅務負擔。納稅人在計算房地合一稅時，應注意扣除土地增值稅的規定，以確保自己的權益。
房地合一稅扣除土地增值稅的計算方式
房地合一稅的扣除項目中，有一項是土地增值稅。土地增值稅是在出售土地時，政府會按照土地的漲價幅度徵收的稅。房地合一稅扣除土地增值稅的目的是避免重複課稅。因為土地增值稅已經在出售土地時繳納過一次了，所以房地合一稅就不用再對這部分的利潤徵收稅。
房地合一稅扣除土地增值稅的計算方式是：先將土地出售時的總價減去土地取得時的總價，得出土地的漲價幅度。然後再將土地的漲價幅度乘以土地增值稅率，得出應繳納的土地增值稅金額。最後，將應繳納的土地增值稅金額從房地合一稅的應納稅額中扣除，得出應繳納的房地合一稅金額。
舉個例子，如果某人於2015年以100萬元購買了一塊土地，並於2022年以200萬元出售了這塊土地，那麼土地的漲價幅度為100萬元。假設土地增值稅率為20%，則應繳納的土地增值稅金額為20萬元。如果這塊土地屬於房地合一稅的應稅範圍，那麼房地合一稅的應納稅額就會從原來的20萬元減去20萬元，變成0元。
房地合一稅扣除土地增值稅的規定，可以讓納稅人在出售土地時，避免重複繳納土地增值稅。這也有助於減輕納稅人的稅務負擔。
房地合一稅可扣除土地增值稅嗎？結論
房地合一稅與土地增值稅是房地產投資者在購買、出售土地或房屋時需要繳納的兩項重要稅款。房地合一稅是針對房屋或土地買賣時產生的「財產交易所得」課徵的所得稅，而土地增值稅則是針對土地買賣時產生的「土地漲價總數額」課徵的財產稅。由於房地合一稅與土地增值稅的課稅基礎不同，因此不會出現重複課稅的情況。房地合一稅可扣除土地增值稅，如果土地增值稅已繳納，則土地增值稅可自房地合一稅的「財產交易所得」中扣除，避免財產交易所得重複課徵所得稅。因此，房地產投資者在進行土地或房屋買賣時，務必瞭解這兩項稅款的規定，以妥善規劃稅務。總之，房地合一稅與土地增值稅都是基於不同的稅法條例而產生的稅賦，兩者在課稅基礎和計算方法上都有區別。房地合一稅是一種就房地產買賣交易所產生的所得課徵的稅賦，扣除土地增值稅後再課徵所得稅。而土地增值稅則是對土地買賣交易中土地價值上升部分所課徵的稅賦。正確理解這兩項稅收規定，有助於房地產投資者在進行房地產交易時，妥善規劃稅務，有效降低整體稅務負擔。
房地合一稅可扣除土地增值稅嗎？ 常見問題快速FAQ
1. 房地合一稅和土地增值稅有什麼不同？
房地合一稅按實價課徵所得稅，而土地增值稅按公告土地現值計算之土地漲價總數額課稅。房地合一稅主要針對短期持有房地產的投資者，而土地增值稅則針對長期持有房地產的投資者。
2. 房地合一稅可以扣除土地增值稅嗎？
可以。房地合一稅法第8條第1項第1款規定，納稅義務人出售或移轉房地，出售或移轉時之取得成本應扣除下列各款金額之合計數額： (一) 土地增值稅。因此，房地合一稅可以扣除土地增值稅。
3. 房地合一稅扣除土地增值稅的計算方式是什麼？
房地合一稅扣除土地增值稅的計算方式如下：（土地增值稅－土地取得成本）×（1-(土地增值稅率/100））。