房地合一稅成本算清楚！取得成本及必要費用規定看這裡！

房地合一稅的成本計算是納稅人在申報房地合一稅時必須留意的重點項目，因為它會直接影響到課稅所得的高低。根據規定，房地合一稅的成本包括了取得成本和必要的費用。取得成本是指購買房地產時的成交價，而必要的費用則是指在購買房地產至可使用狀態前所支付的費用，例如契稅、印花稅、地政規費、仲介手續費及裝潢維修費用等。在計算房地合一稅成本時，納稅人應留意取得成本及必要費用的認列規定，以免申報錯誤，影響課稅所得。

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房地合一稅成本費用如何認列？

房地合一稅的計算公式為：「出售房屋的收入－成本＝出售房屋的利潤」，因此，正確申報房地合一稅成本項目，才能確保計算出來的課稅所得正確無誤，進而繳納正確的房地合一稅額。

取得成本

取得成本是指納稅人在取得房屋時所支付的全部價款和費用。取得成本的計算方式如下：

1. 房屋本身的買賣價格：納稅人在取得房屋時支付的價款，包括房價、車位費、裝潢費等。房地合一稅採實價課稅，不論是約定價格或實際成交價格，皆依照房屋實際買賣價格申報課稅。若有使用貸款購買，買賣價格不含貸款金額。
2. 相關稅費與規費：包括契稅、印花稅及地政規費等，以及取得土地所有權前支付的測量費、鑑價費、地政規費等。
3. 仲介費用及代書費用：若買賣房屋時委託仲介公司或代書事務所處理房屋買賣相關事宜，則支付的仲介費用、代書費用可計入成本。
4. 必要設施的裝潢費用：在房屋交付使用前所支付的裝修、裝潢費用可計算入取得成本，但最高以40萬元為限。

舉例來說，小明於2019年以1,000萬元購買一棟房屋，並於2020年3月完成裝修，總計裝修費用為20萬元。則小明的取得成本為：1,000萬元（房屋本身的買賣價格）＋10萬元（契稅）＋5萬元（仲介費用）＋20萬元（裝潢費用）＝1,035萬元。

必要費用

必要費用是指納稅人在取得房屋至可以使用的狀態前，所支付的相關費用。必要費用包括以下幾種：

1. 取得房屋時所支付的契稅、印花稅及地政規費等。
2. 取得房屋所有權前支付的仲介費用、代書費用、測量費、鑑價費、地政規費等。
3. 房屋交付使用前所支付的動工前裝修、裝潢及修繕費用。

舉例來說，小明於2019年以1,000萬元購買一棟房屋，並於2020年3月完成裝修，總計裝修費用為20萬元。則小明的必要費用為：10萬元（契稅）＋5萬元（仲介費用）＋20萬元（裝潢費用）＝35萬元。

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房地合一稅成本減免項目多：持有期間超過兩年可省更多

房地合一稅的成本項目並非只有取得成本及必要費用，還有眾多減免規定，讓納稅人可以減少課稅所得、節省稅務負擔。

自住房屋適用優惠稅率：

如果是自住房屋出售，可以適用20%的優惠稅率，較一般房地產的45%稅率更優惠。

持有期間超過4年可減免400萬元：

持有期間超過4年的自住房屋出售，可以減免200萬元的課稅所得，每戶以1次為限。

持有期間超過10年可減免1000萬元：

持有期間超過10年的自住房屋出售，可以減免400萬元的課稅所得，每戶以1次為限。

更換自住房屋可減免300萬元：

出售自住房屋後，如果在1年內購買新的自住房屋，可以減免300萬元的課稅所得。

繼承及贈與房屋免課稅：

繼承或受贈取得的房屋，免課徵房地合一稅。

其他減免規定：

還有其他減免規定，如農地、工業用地、公共設施保留地、都市更新地區房屋出售等，都有不同的減免規定，詳情可參閱財政部發布的房地合一稅相關規定。

房地合一稅成本費用申報祕訣，助您購屋稅務有保障！

隨著房地產市場的熱絡，房地合一稅也成為納稅人申報的重點。房地合一稅的成本計算是影響課稅所得的關鍵，因此納稅人應留意相關規定，以降低稅務負擔。以下提供房地合一稅成本費用申報的祕訣，幫助您在購屋時保障稅務權益。

1.取得成本要完整列舉

房地合一稅的取得成本，包括購入房地產時的成交價以及取得房地產至可使用狀態前所支付的必要費用。取得成本項目繁多且常被忽略，如契稅、印花稅、地政規費、仲介費用、代書費、測量費、鑑價費、動工前裝修、裝潢及修繕費用等。

舉例來說，小明於109年1月以1000萬元購買一棟房屋，並於109年5月完成裝修，總計裝修費用為30萬元。則小明的取得成本為：

取得成本 = 成交價 + 必要費用
取得成本 = 1000萬元 + 30萬元
取得成本 = 1030萬元

2.必要費用支出憑證須妥善保存

房地合一稅的必要費用，必須有支出憑證才能申報。因此，在購屋時應妥善保存相關收據或發票，以備日後申報房地合一稅時使用。

3.動工前裝修、裝潢及修繕費用申報上限

動工前裝修、裝潢及修繕費用，可計入房地合一稅的取得成本，但最高限額為40萬元。超過40萬元的部分，不得計入取得成本。

4.掌握申報時效，避免逾期受罰

房地合一稅的申報時效為自取得房地產之日起30日內，逾期申報將會被處以罰鍰。因此，納稅人應留意申報時效，以免逾期受罰。

5.善用稅務優惠，降低稅務負擔

房地合一稅設有許多稅務優惠，例如自用住宅優惠、長期持有優惠、高齡者優惠等。納稅人應善用這些稅務優惠，以降低稅務負擔。

申報房地合一稅時，應注意取得成本的計算，並妥善保存必要費用的支出憑證。瞭解申報時效，並善用稅務優惠，以降低稅務負擔。若對於房地合一稅申報有任何疑問，可諮詢專業的稅務顧問，以確保申報正確無誤。

房地合一稅成本怎麼算？成本及必要費用規定報你知

房地合一稅的成本項目包括取得成本及必要費用，取得成本是指購置房地產的原始價格，必要費用則是購置房地產為了可使用狀態所需支出的費用，包括契稅、印花稅、地政規費等政府規費，以及仲介費用、代書費、測量費、鑑價費等仲介代辦費用，還有動工前的必要裝修費用等費用。

在取得成本方面，除了購置房屋的房價外，還應計入購買當下所支付的政府規費，包括契稅、印花稅及地政規費等，其中契稅是房地合一稅法中明定必須計入取得成本的項目，印花稅則是視實際情況而定，如果房屋屬於新建房屋，則無需計入印花稅，但如果是購買中古房屋，則需計入印花稅，而地政規費則包括土地增值稅、房屋稅、地價稅等。

在必要費用方面，則包括仲介費用、代書費、測量費、鑑價費等仲介代辦費用，以及動工前的裝修費用等費用，其中仲介費用是房仲公司在房屋買賣過程中所收取的費用，代書費則是代書事務所在房屋買賣過程中所收取的費用，測量費及鑑價費則是房屋買賣過程中，為了取得房屋的相關權狀及證明文件所產生的費用，而動工前的裝修費用是指房屋在交屋前，為了使其符合居住或使用需求而進行的裝修費用，但需要注意的是，動工前的裝修費用只能計入40萬元。

房地合一稅成本怎麼算？必要費用規定報你知

房地合一稅的計算公式為「出售價格－取得成本－必要費用－申報土地價值－其他費用＝課稅所得額」。其中，取得成本是指購買房地產時的成交價，必要費用是指購置房地產至可使用狀態前所支付的費用，包含契稅、印花稅、地政規費等，以及仲介費用、代書費、測量費、鑑價費等。其中，動工前裝修、裝潢及修繕費用，按實際支出金額，最多限額為40萬元。

房地合一稅成本計算舉例

舉例來說，小明於109年1月以1000萬元購買一棟房屋，並於109年5月完成裝修，總計裝修費用為30萬元。則小明的取得成本為：

取得成本 = 成交價 + 必要費用
取得成本 = 1000萬元 + 30萬元
取得成本 = 1030萬元

房地合一稅的計算公式為「出售價格－取得成本－必要費用－申報土地價值－其他費用＝課稅所得額」。假設小明於112年1月以1200萬元出售該房屋，則小明的房地合一稅應納稅額計算如下：

出售價格：1200萬元
取得成本：1030萬元
必要費用：30萬元
申報土地價值：500萬元
其他費用：無
課稅所得額：1200萬元－1030萬元－30萬元－500萬元－0元＝340萬元
應納稅額：340萬元 x 35% = 119萬元

房地合一稅成本計算注意事項

在計算房地合一稅成本時，應注意以下事項：

1. 取得成本及必要費用應以實際支付金額為準，且應取得相關憑證。
2. 房地合一稅成本計算應遵循稅法規定，否則可能導致申報錯誤，影響課稅所得。
3. 房地合一稅成本的計算會影響課稅所得，成本越低，課稅所得就越低。因此，納稅人在申報房地合一稅時，應仔細覈算成本，以降低稅務負擔。

可以參考 房地合一稅成本如何計算？

房地合一稅成本如何計算？結論

房地合一稅成本的計算，攸關納稅人是否能夠享有減免優惠，以及應納稅額的計算。因此，納稅人在申報房地合一稅時，應詳加了解相關規定，並仔細計算成本，以確保申報正確，保障自己的權益。本文已就房地合一稅成本的計算方式，提供詳細的說明，納稅人可參考本文內容，並依個人實際情況，正確計算房地合一稅的成本。

房地合一稅成本包括取得成本及必要費用。取得成本是指購買房地產時的成交價，必要費用則是指購買房地產至可使用狀態前，所支付的費用，包括契稅、印花稅、地政規費等，以及仲介費用、代書費、測量費、鑑價費等，最高限額為建物部分的裝修、裝潢及修繕費用40萬元，並注意動工前支出才符合必要費用規定。

另外，納稅人持有房地合一稅自用住宅超過兩年，出售時可享有200萬元的免稅額；出售期間在400天內購買自用住宅者，可享有400萬元的遞延稅額，因此，納稅人若持有自用住宅超過兩年，可大幅節省房地合一稅的稅負。若有其他相關問題，建議可向稅務機關或專業人士諮詢，以獲得最正確的資訊。

房地合一稅成本如何計算？ 常見問題快速FAQ

1. 房地合一稅取得成本如何計算？

房地合一稅取得成本是計算房地合一稅課稅所得的重要基礎，取得成本包含以下項目：
– 成交價款：不動產買賣契約書所載的成交價款。
– 仲介費用：買賣不動產時支付的仲介費用。
– 地政規費：買賣不動產時支付的地政規費，例如契稅、印花稅、土地增值稅、代書費等。
– 其他費用：取得不動產所有權前支付的合理費用，例如房屋修繕裝潢費用，惟最高以40萬元為限。

2. 房地合一稅的必要費用有哪些？

房地合一稅必要費用是指取得房地產的所有權或使用權以及土地所有權，或使用權前支付的合理費用，包括下列項目：
– 契稅：契稅法規定之契稅。
– 印花稅：印花稅法規定之印花稅。
– 土地增值稅：增值稅條例第7條規定之土地增值稅。
– 代書費：向代書人支付之費用。
– 測量費：向地政事務所申請測量時支付之費用。
– 仲介費：向仲介公司支付之費用。
– 動工前裝修及修繕費用：取得房地產所有權或使用權後，為使用該房地產所必須或合理施作的裝修及修繕費用，最高以新台幣40萬元為限。

3. 房地合一稅成本申報有哪些注意事項？

1. 取得成本的憑證應留存五年，以便稅務機關查覈。
2. 取得成本應以實際支付金額為準，不得重複計算。
3. 房地合一稅的「必要費用」是指取得房屋所有權或土地所有權前支付的合理費用。
4. 如果納稅人購買不動產後出租或供營業使用，則裝修、修繕及增建的必要費用應依實際支出金額計算。
5. 納稅人取得房屋所有權或土地所有權的日期，如果在中華民國境內，則為房屋或土地所有權狀記載的日期。如果在中華民國境外，則為房屋或土地所有權移轉的日期。
6. 如果納稅人取得不動產所有權或使用權的時間距離房屋首次取得所有權或使用權的時間超過十年，則取得成本的計算方式將有所不同。