在法拍土地競標的激烈戰場上,具備「法拍土地優先購買權」將成為您的制勝關鍵。這項法律賦予特定人士在法拍土地標售中享有優先購買的權利,讓您無需參與競標即可直接取得土地所有權。
這篇文章的實用建議如下(更多細節請繼續往下閱讀)
- 掌握各種優先購買權的適用條件和行使時機,確保您具備優先購買資格。
- 了解具體的權利行使程序,包括提出申請、繳交保證金等事項,及時行使您的權利。
- 在參與法拍標售前,諮詢專業的房地產律師,保障您的權益,順利取得法拍土地的所有權。
看完本篇可以學到:
基地承租人享有法拍土地優先購買權
為保障基地承租人在法拍土地標售中之權益,民法第894條第1項明文規定:「承租人對於出租之土地,於拍賣時,有優先承買權。」此優先購買權之適用範圍,乃限於法拍土地為出租土地之情形,且承租人與出租人間契約關係仍然有效存續,非因出租人終止契約或承租人放棄租賃權利而終止時,方能行使。若土地已返還出租人或租賃關係已終止,則優先購買權亦不復存在。
基地承租人行使優先購買權之方式,依民事執行法第75條規定,應於拍定後30日內,向執行法院投標及繳交價款;如逾期未投標或繳交價款,視為放棄優先購買權。另外,值得注意的是,基地承租人雖享有優先購買權,但其並無免除拍賣價款之權利,仍需繳納與其他一般買受人相同之價款。因此,基地承租人若有意參與法拍土地標售,應妥善評估自身財務狀況,避免因優先購買權而造成不必要的負擔。
## 耕地優先購買權保障農民土地權益
耕地優先購買權為保障農民土地權益的重要機制,其適用範圍與行使方式如下:
適用範圍:
法拍之耕地,且應以農業使用。
購買人符合下列資格之一:
農民或其農會會員,且過去五年內有農業經營或從事農務工作。
農業院校畢業並具農業實作經驗者。
行使方式:
於拍定後三十日內,以書面向法院聲請優先承買。
檢附身分證及相關證明文件。
法院受理後,將優先承買人資料通知債權人及其他利害關係人。
優先承買人於收到通知後十五日內,繳納價金百分之二十。
期限屆滿後,優先承買人未繳納價金,視同放棄優先購買權。
舉例:
台北市某農地拍賣,王先生為鄰近農民,符合耕地優先購買權條件。於拍定後,王先生向法院提出優先承買聲請,並於期限內繳納價金。法院審查後確認王先生符合資格,遂將該農地拍賣予王先生,保障了王先生的農業經營權利。
共有人法拍土地優先購買權詳解
法拍土地優先購買權不僅保障了共有人本身的權益,也體現了民法對於共有財產公平和諧運作的重視。以下深入探討共有人優先購買權的法律依據、適用範圍和行使方式。
法律依據
共有人優先購買權的法律依據主要為《民法》第828條第2項:「共有物之拍賣,共有人有優先購買權。」此條文明確賦予共有人在共有的法拍土地拍賣時,享有優先於其他買受人的購買權利。
適用範圍
共有人優先購買權僅適用於共有土地的拍賣,不適用於其他共有財產的拍賣,且必須是拍賣的全部土地皆為共有,部分共有土地拍賣不適用本優先權。
行使方式
共有人行使優先購買權,應依法拍公告所載的日期及時間,向執行法院或拍賣機關遞交書面聲明,並於拍定後20日內繳納拍定價款。如果有多位共有人主張優先購買權,則由拍賣機關抽籤決定優先購買人。
行使優先購買權須注意以下事項:
- 及時聲明:共有人應於拍賣公告所載期限內遞交書面聲明,逾期將喪失優先購買權。
- 繳納拍定價款:拍定後應於20日內繳納拍定價款,逾期視為放棄優先購買權。
- 競價優先:共有人行使優先購買權時,若與其他競買人競價相同,優先購買人享有優先拍定的權利。
共有人優先購買權的設計,旨在保障共有人的權益,確保共有人有優先處分共有的法拍土地的機會,並避免因拍賣而造成共有的破壞。了解共有人法拍土地優先購買權的相關規定,有助於共有人在法拍拍賣時,有效行使自己的權利,保護自身利益。
項目 | 內容 |
---|---|
法律依據 | 《民法》第 828 條第 2 項 |
適用範圍 | 共有土地的拍賣(全部土地皆為共有) |
行使方式 | 遞交書面聲明(拍賣公告期限內)、繳納拍定價款(20 日內) |
注意事項 | 及時聲明、繳納拍定價款、競價優先 |
法拍土地優先購買權的適用時機與行使方式詳解
優先購買權並非無條件適用,其行使是有時限的,且須符合一定的要件。法律明文規定,基地承租人和耕地承租人須於拍定之日起30日內,向法院提出行使優先購買權的意思表示,並於法院核准後20日內繳納價金;而共有人則須於拍賣公告之日起30日內向法院聲請優先購買,同樣需於法院核准後繳納價金。值得注意的是,若有數位共有人均提出優先購買請求,將由法院依共有持分比例分配優先購買權,且優先購買權人不享有免除繳納增值稅的優惠。
此外,優先購買權行使時,最高法院曾於判決中明確表示,共有人、基地承租人或耕地承租人在行使優先購買權時,僅須表示願意以拍定價格購買即可,無須再提出其他擔保或保證。此判決為優先購買權人之權益提供了有力的保障,確保他們能順利行使法定的優先購買權,以保障自身的權益。
法拍土地優先購買權的權利競合
當不同優先購買權人同時參與法拍土地標售時,權利競合問題便會產生。此種情形下,實務上主要有兩種解決方式:
- 優先順位競合:依照優先順位,由順位較高者優先承購。例如,共有人享有優先承購權,而基地承租人亦享有優先承購權,但共有人優先順位較高,則共有人優先承購。
- 共同競買:由優先購買權人共同競買,以最高價得標者取得土地所有權。此種方式適用於優先順位相同的優先購買權人,例如,有多位共有人均主張優先承購權,且無法證明優先順位差異時。
值得注意的是,對於耕地優先購買權,由於其優先順位最高,因此實務上並不會發生權利競合問題。此外,優先購買權人行使優先購買權,須於法拍土地拍定後30日內以書面向法院請求優先承購,否則視為放棄優先購買權。
法拍土地優先購買權結論
透過本文的深入探討,相信您已充分了解「法拍土地優先購買權」的適用範圍、行使方式及權利競合等面向。綜上所述,當有意參與法拍土地標售時,務必留意以下重點:
把握法拍土地優先購買權,不僅可以確保您的合法權益,更有機會以優惠價格取得理想的土地。建議您在參與法拍標售前,務必諮詢專業的房地產律師,以保障您的權益,順利取得法拍土地的所有權。
法拍土地優先購買權 常見問題快速FAQ
法拍土地有哪些優先購買權機制?
共有土地法拍時,共有權人享有優先購買權;國有土地作基地承租人使用,若土地遭拍賣,承租人有優先購買權;農地拍賣時,符合一定條件的承租人享有優先購買權。
優先購買權的適用範圍為何?
共有權人間拍賣共有土地時,共有權人皆享有優先購買權;凡政府或公有地設定地上權或承租人,在土地遭拍賣時,承租人方享有優先購買權;特定條件下,如農地農舍法規定下的承租人或耕作人,可透過優先購買權保有土地的使用權。
法拍土地優先購買權的行使方式?
得依法拍公告時間,向土地所在地法院遞狀登記,表明優先購買意願並提出價格,競得優先購買權者,應於7日內繳交價金,否則視同放棄權利。